Castele de nisip pe piata imobliara

In ultima saptamana au inceput insa sa apara si estimari care infirma teoriile ce prevestesc de doua luni un cutremur devastator din piata locuintelor.

Aflat la vizionarea unui apartament de trei camere din zona Titan un cumparator ii face ultima oferta vanzatorului care tine la pret: " Lasa draga, stim noi ca nu mai aveti bani sa platiti ratele si de aceea vreti sa vindeti. Asa ca luati cat va oferim ca sunt bani buni".

Cam acesta este modul in care negociaza in ultimul timp cumparatorii bine "documentati". Blocajul din piata are astfel o explicatie suplimentara. Cererea nu se intalneste cu oferta. Negocierea de pe pozitii de forta lasa in urma un potential cumparator si un vanzator.

Ideea ca au revenit iarasi vremurile cand piata era a cumparatorilor nu are acoperire. Chiar daca nu mai este o piata a vanzatorilor, precum a fost in ultimii patru ani, nici una a cumparatorilor nu s-a impus inca. Si veti vedea  de ce anume, cateva randuri mai jos.

Ignorand orice argumente logice majoritatea specialistilor pietei, indeobste cei ce lucreaza in domeniu, anuntau inca de la sfarsitul primaverii inceputul sfarsitului erei preturilor mari ale locuintelor la mana a doua, adica a celor construite inainte de 1990.

In urma cu o luna am incercat sa analizez daca sunt intrunite elementele unui cutremur pe piata imobiliara. Concluzia mea era, ca in absenta unei supraoferte in piata sau a unei cereri insolvabile nu putem avea de aface decat cu o corectie fireasca a preturilor.

Intre timp am ramas fara "munitie" in fata avalansei de opinii care dadeau ca sigura scaderea cu 20%, sau mai mult, a preturilor. Faptul ca aceasta este anulata de devalorizarea cu acelasi procent a leului nu pare sa fie un aspect de luat in considerare. Elementul de referinta al apologetilor prabusirii pietei este scumpirea creditului ipotecar.

Faptul ca dinamica tranzactiilor imobiliare a cunoscut un recul fara precedent fata de anii din urma, cand un anunt de vanzare nu statea mai mult de o saptamana in "vitrina", a alimentat anticiparile optimiste.
Le denumesc optimiste pentru ca exista doua categorii de potentiali cumparatori. Ambele isi pun sperante in declinul pietei pana la nivelurile de acum doi-trei ani. Din prima categorie fac parte cei care abia asteapta momentul sa isi mareasca renta viagera pe care le-ar asigura-o, prin inchiriere, o noua proprietate in afara cele detinute in prezent.

Din cea dea doua categorie fac parte cei pentru care un acoperis propriu este o necesitate stringenta, un semn de independenta materiala si o conditie minima de confort. Din pacate, mai ales pentru cei din cea de a doua categorie socoteala facuta dupa aparente nu pare sa ii duca la rezultatul asteptat.

Pana acum doua saptamani nu fusesera facute publice studii credibile despre piata. Totul se baza pe declaratii, supozitii si asteptari mai mult sau mai putin emotionale ale celor care practic au ramas fara obiectul muncii in conditiile blocajului tranzactiilor.

Si iata ca apare un indice al pietei imobiliare creat de o mare companie de real estate (pe langa aceasta cele mai multe dintre companiile din piata par niste buticuri imobiliare). Primul indice al pietei arata ca in ciuda unei usoare inflexiuni, consemnate in februarie, preturile apartamentelor la mana a doua nu manifesta o tendinta de regres ci, dimpotriva.

Indicele sufera insa de o mare doza de subiectivism compania respectiva fiind activa in piata doar pe segmentul de birouri si locuinte noi. Sursa o reprezinta doar ofertele regasite in paginile de mica publicitate. Faptul ca indicele nu se bazeaza pe cifrele reale, ci pe cele de pornire, nu reprezinta un impediment in a urmari evolutia acestora. Tendinta este aceeasi, indiferent daca preturile reale sunt de fapt mai mici.

In definitiv singurele cifre cu adevarat reale sunt cele din contractele incheiate prin finantari bancare (unde partile nu pot declara sume fictive atata timp cat diferenta fata de avans este acoperita prin credit). Legal acestea nu pot fi insa accesibile public.

Faptul ca modul de aplicare a metodologiei de calul a indicelui nu poate fi verificat m-a indemnat sa nu comentez in nici un fel aparitia primului indice imobiliar.

O noua declaratie, de data aceasta a unei autoritati publice, vine sa sustina teoria stagnarii preturilor pe piata imobiliara. Aceasta autoritate este in afara oricarei susceptibilitati de manipulare. Macar si pentru ca nu i-ar iesi.

Banca Nationala a Romaniei s-a cam facut de ras, in urma cu doi ani, cand prezicea "spargerea baloanelor" imobiliare din Nordul Bucurestiului. De la momentul, in care, guvernatorul BNR tragea alarma, preturile terenurilor si imobilelor din zona s-au dublat. Poate si pentru ca nu credea in propriile analize domnul Isarescu si-a cumparat printre primii un apartament de lux in perimetrul proiectului Baneasa Rezidential.

Acum insa BNR vine cu o noua concluzie: "preturile locuintelor vor continua sa urce dar asteptarile sunt mai putin exuberante". Deci, nici vorba de un recul puternic. Pe ce se bazeaza aceste concluzii? Pe faptul ca volumul creditelor ipotecare a continuat sa creasca, in ciuda masurilor de limitare a expansiunii acestora.

Chiar daca dinamica acestei cresteri nu a mai fost atat de sustinuta in nici un caz nu se semnaleaza un regres. Oamenii insista sa se imprumute si la costuri mai mari. De ce? Pentru ca au nevoie de o locuinta.

Si pentru ca indiferent ce si-ar dori una sau alta din categoriile de cumparatori, amintite mai sus, nivelul creditarii si preturile locuintelor noi vor reprezenta reperele la care se aliniaza si vel ale locuintelor la mana a doua.

Pe termen scurt cei care propovaduiesc prabusirea preturilor locuintelor vechi isi leaga speranta de scaderea puterii de cumparare a romanului pe fondul declinului economic atat de comentat (de parca nu ne-ar afecta pe toti!). Dar si din aceasta perspectiva datele oficiale pun in incurcatura.

Deocamdata in ciuda tuturor anticiparilor, dupa primul trimestru, cresterea economica a atins nivelul record de 8,2%. Abia dupa ce se vor confirma suspiciunile de supraincalzire a economiei se va putea spune cu certitudine cat este de nesanatoasa aceasta crestere economica. Astfel se va ivi iarasi un moment favorabil scaderii preturilor locuintelor.

Pana la confirmarea de catre realitate a dezastrului economic cei care isi fac socotelile dupa unele titluri din ziare isi "construiesc castele de nisip in Spania". Or spaniolii au si ei probleme cu sectorul constructiilor!

Comentariu de George Vulcanescu