Cutremur pe piata imobiliara?

Stirile proaste pentru piata sunt bune pentru speculatori. Totul este sa fii pe faza si sa cumperi atunci cand preturile sunt minime. Teoria preluata din domeniul pietei de capital s-a verificat si pentru piata imobiliara. Ani in sir cele doua piete au avut un parcurs in tandem, fara sa fi fost insa o legatura directa intre ele.

Atat cotatiile actiunilor, cat si cele ale ofertelor din zona rezidentiala au avut aproape simultan aceleasi inflexiuni. Cand piata bursiera crestea inainte de 1995, cresteau si preturile de pe piata imobiliara. La fel, atunci cand reculul pietei de capital a fost mai pregnant si preturile din zona imobiliara au atins minime.

Unde sunt vremurile cand o actiune a oricarui SIF putea fi achizitionata cu 700 de lei vechi sau cand un apartament de trei camere pe Bulevardul Unirii, zona fostului sediu Connex,  putea fi cumparat cu 13.000 de euro? Si nici nu a trecut mult timp de atunci. In ultimii patru ani, tendinta permanenta de crestere a adus pana si pe cel mai mic SIF la un pret de 30.000 lei vechi /actiune. Pret valabil la jumatatea anului trecut.

Cam in aceeasi perioada, acelasi apartament de pe bulevardul Unirii se vindea cu 180.000 de euro. In aceasi zona, o garsoniera depasea 100.000 de euro. Zona in discutie poate fi considerata o exceptie pentru ca are un caracter aparte. Blocurile sunt relativ noi, multe dintre ele fiind finalizate dupa 1990. Preturile din acest perimetru sunt influentate si de faptul ca zona pare inchisa.

In afara de povestea Esplanada "care blocheaza strada", nici un alt proiect urbanistic nu pare sa mai aduca vreo modificare de natura sa creasca oferta si sa tempereze cresterea de preturi. Exemplul Bulevardului supranumit Paulista al Capitalei, pentru ca aliniaza sediile majoritatii institutiilor bancare din Romania, nu este poate relevant.

La o departare apreciabila de centrul orasului, istoricul pietei nu e diferit. Oferta de spatii de locuit in blocurile ceausiste a inregistrat aceeasi evolutie a preturilor, cu suisurile, coborarile si iarasi suisurile abrupte. Asemanarea dintre evolutiile preturilor de pe piata de capital si piata imobiliara se opreste insa aici, la nivelul anului 2008. Chiar daca in aceasta perioada se profileaza aparent o noua similitudine, in sensul unui nou recul al preturilor.

Diferentele sunt insa marcante. In timp ce piata de capital atinge minime istorice, preturile locuintelor la mana a doua, a treia sau mai mult, stagneaza. Preturile majoritatii actiunilor societatilor listate pe cele doua categorii ale pietei BVB au inregistrat scaderi puternice, pana la niveluri consemnate la inceputul anului trecut. In procente, fata de momentul de varf din 2007, diferenta este de aproximativ o suta de procente.

Nu aceeasi evolutie reflecta astazi si piata imobiliara. Preturile locuintelor apartamentelor sunt parca incremenite. Cel putin cele "afisate". Chiar daca atat creditele in lei, cat si cele in valuta, s-au scumpit urmare a masurilor de politica monetara adoptate de catre Banca Nationala, in scopul temperarii inflatiei! Chiar daca perspectivele economice sunt, daca nu ingrijoratoare, cel putin de natura sa ii puna in garda pe investitorii din imobiliar!

Chiar daca, in final, oferta si cererea nu se mai contopesc in contracte. O adevarata falie ii tine pe vanzatori de o parte si pe cumparatori de cealalta, cei din urma sperand ca timpul se scurge in favoarea lor. Cei care s-ar bucura daca ar mai aparea ocazia sa cumpere ieftin si sa vanda scump (sau pur si simplu sa cumpere ieftin), lanseaza fel de fel de teorii apocaliptice. Criza pietei imobiliare este o tema de discutie lansata cu insistenta. Nu mai exista parca decat oportunitatile oferite de noile ansambluri rezidentiale.

Argumentele aduse vin din anii 2004-2005 ai reconversiei primelor proiecte imobiliare dinspre ansamblurile de vile spre cele de blocuri.

Se poate vorbi, deci, de o criza pe piata imobiliara? Un raspuns impune verificarea enuntului ce defineste caderea oricarei piete. Lipsesc insa cu desavarsire ambele elemente care ar contura o asemenea situatie: cererea foarte scazuta pentru un anumit produs si presiunea mare pe vanzare a aceluiasi produs. In cazul pietei imobiliare rezidentiale produsul este spatiul locativ.

Oricat de contestate ar fi cifrele, exista o singura sursa oficiala pentru volumul constructiilor de locuinte. Institutul National de Statistica a identificat, in 2007, un numar de aproape 10.000 de unitati finalizate in Capitala si in zonele limitrofe. Pare un numar neverosimil de mare. Deficitul de locuinte este insa impresionant si la acest nivel, daramite daca cifra reala ar fi mai mica.

Desi piata este cvasiparalizata, nu inseamna ca ofertele nu beneficiaza de "accesari". Pentru fiecare anunt de vanzare exista un numar foarte mare de vizionari. Tranzactiile nu ajung la notariat, din cauza ezitarii induse de prezicerile, multe fanteziste, privind scaderea iminenta si de anvergura a preturilor. Nici inasprirea conditiilor de creditare si nici spaima vanzatorilor nu s-au rasfrant intr-o asemenea masura asupra pietei, in conditiile in care oricum cererea este mult mai mare decat oferta.

Daca investitorii nu se mai reped sa cumpere orice si la orice pret, poate fi interpretat si ca un semn de maturitate al pietei.

Cu certitudine, apocalipsa este departe. Locuintele noi absorb prea putin din cererea existenta. Este stiut ca aproape jumatate din oferta adjudecata din noile ansambluri rezidentiale este acoperita de investitori straini si, partial, romani. Deci, cei care sunt primii si unicii proprietari ai unui apartament nu reprezinta un numar suficient ca sa influenteze preturile prin scaderea presiunii pe cumparare.

Mai curand, dezvoltatorii de ansambluri rezidentiale la bloc ar trebui sa se concentreze pe raportul dintre calitate si preturi, amplasament si facilitati. Nu orice noua constructie care se va inalta spre cer pornind din mijlocul unui cartier marginas va fi un magnet pentru cumparatori. Nici cel mai performant marketing nu va salva un proiect initiat fara un studiu de piata atent intocmit. Cu cat vor fi lansate mai multe santiere, cu atat sansele unor falimente de rasunet vor creste, atata timp cat multe dintre proiectele rezidentiale initiate au fost lansate "urechist".

Logic ar fi ca preturile apartamentelor din blocurile vechi sa inregistreze un recul. Apar insa noi elemente ignorate de catre alarmisti, care intretin cota de atractivitate a ofertei din cartierele muncitoresti. Orice nou hypermaket asezat intre blocuri face ca preturile locuintelor din imprejurimi sa se conserve. 

Oferta este suplimentata in aceasta perioada si de cei care incearca sa valorifice castigul acumulat intre data investitiei prin credit ipotecar si momentul majorarii ratelor. Imprumuturile contractate in urma cu trei patru ani reprezinta un tip de constrangere financiara de care aceasta categorie incearca sa se elibereze, mizand pe faptul ca au facut oricum o "afacere" profitabila.

Aceiasi vanzatori vor deveni insa la randul lor cumparatori si se vor inregimenta in masa care mentine, astfel, o presiune constanta pe cererea de locuinte de mici dimensiuni, garsoniere sau apartamente de doua camere; un alt motiv ca preturile pe segmentul de "low price" sa nu scada.

Preturile din zonele care oricum isi gaseau foarte greu cumparatori, indiferent de vechimea constructiei, au toate sansele sa scada in perioada urmatoare. Dar aceasta nu reprezinta decat o corectie obiectiva, inerenta dupa o perioada de ascensiune fara precedent si cu siguranta irepetabila. Vanatorii de castiguri mari nu au decat sa joace la bursa! Sau sa astepte urmatorul cutremur!

Analiza de George Vulcanescu